Когда есть солидная сумма денег, возникает необходимость и желание куда-либо вложить их, чтобы в будущем приумножить. Наиболее выгодное вложение – в недвижимое имущество. Однако, покупать старое домостроение или же квартиру хотя и дешевле, но такая недвижимость в скором времени, скорее всего, потребует капитального ремонта, поэтому наиболее оптимальный вариант – это вложение денег в квартиру в уже строящемся доме.
Федеральным законом России от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (далее по тексту – Закон) предусмотрены правила покупки таких квартир, и он же определяют порядок участия дольщиков в строительстве домов (а также других объектов недвижимости ) путем привлечения принадлежащих дольщикам денежных средств.
Процесс участия в таком строительстве начинается с заключения двухстороннего договора между гражданами и застройщиком. Этот вид договора нужно обязательно зарегистрировать для устранения возможных противоречий в дальнейшем в соответствующих органах. Однако же, необходимо знать то, что хотя в таком договоре и предусмотрены сроки окончания строительных работ, однако гарантий передачи дома точно в срок никаких нет. Именно срок окончания строительных работ – существенное условие договора. Невыполнение застройщиком этого пункта повлечет ряд правовых последствий, предусмотренных договором. Главным таким пунктом является размер неустойки и порядок ее выплаты в случае нарушения пунктов договора застройщиком. Но дольщиком может быть также и юридическое лицо.
Как правило, за несвоевременную передачу дома застройщиком дольщику, застройщик будет обязан заплатить пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России. Такое право дольщика закреплено частью 3 статьи 6 Закона. Этот размер неустойки распространяется на случаи, когда дольщик - юридическое лицо.
Если при нарушении сроков окончания строительных работ право на неустойку появляется у дольщика – физического лица, то неустойка, которую обязан уплатить застройщик, должна быть выплачена по двойной ставке. Это положение предусмотрено частью 2 статьи 6 Закона.
Юридическое право на пеню у дольщика наступает со дня, который идет за днем, который прописан в договоре как срок окончания передачи объекта недвижимости.
Чаще всего застройщики, которые не успевают выполнить строительные работы в полном объеме, будут предлагать дольщику заключить отдельное дополнительное соглашение. Однако перед заключением такого соглашения желательно привлечь квалифицированного юриста, который прочитает предложенное соглашение и сделает необходимые замечания и корректировки в данное соглашение, поскольку оно может содержать в себе условия, неприемлемые для дольщика.
Но действующее законодательство не обязывает дольщика подписывать вышеуказанное соглашение, и на него распространяются гарантии, предоставленные Законом.
Для эффективной защиты своих прав дольщику нужно написать застройщику заявление, в котором предложить выплатить неустойку. Такое заявление нужно отправлять на адрес застройщика с уведомлением. Уведомление вернется дольщику, что позволит подтвердить в последующем при необходимости в суде факт предупреждения застройщика.
В этом заявлении необходимо указать срок, в который застройщик обязан написать ответ дольщику. Отрицательный ответ, а, равно как и просто отсутствие письменного ответа, дает дольщику право на защиту прав в судебном порядке. Можно также одним из исковых требований поставить вопрос о взыскании в пользу дольщика с застройщика причиненного морального ущерба. При этом при вынесении решения, все судебные расходы, понесенные дольщиком, судом будут истребованы с застройщика в пользу дольщика.
